tisdag 24 november 2020

Impulsivt köp (typ)...

En aktie som jag har fått för mig att gilla, drivet av att den är inom den defensiva sfären med substans i botten, är den amerikanska Reit:en Digital Realty Trust förkortat DLR.

Per den 24:e november handlas denna nära 130 USD där jag hade en order liggande. Dock, i och med att mitt anlete förvreds av girighet och begär justerade jag denna order och tog hem några stycken på 134 USD. Tilläggas skall att dagen slutade ner nästan 5 % för DLR

Som jag tolkar läget blir de bolag som förväntades gynnas av utvecklingen i kölvattnet av Corona pandemin, eller kanske mer korrekt beskrivet skonades relativt sett den allmänna slakten som var fallet under våren, straffade i och med dagens sentiment. Som exempel var en annan Reit som jag har, EPR Properties, upp ca 10 % som mest under dagen. EPR Properties slopade den månadsvisa utdelningen i och med maj månad i våras.


onsdag 28 oktober 2020

Några orders gick igenom i och med nedstället.

Tele 2 handlas för tillfället aningen nedtryckt där det dock säkerligen finns god grund för detta. Den ligger nu på samma nivå som var fallet per den mest intensiva paniken i mitten på mars i år. Således tyckte undertecknad att det var läge att fylla på där jag med mina andra innehav ligger tungt i fastighetsaktier och gärna tar in annat för att diversifiera.
Jag köpte ett gäng på 108 SEK.

Jag läser vad jag själv skrev om innehaven i Telia och Tele 2 i ett av mina första inlägg:
”…Innehaven i Telia och Tele 2 är en slags subjektiv idé/tolkning rörande eng. Utilities. I skrivande stund så finns det inte precis ett överutbud av sådana bolag noterade på Stockholmsbörsen. Tanken så som den står och går är att telekom är någon form av modern variant på Utilities i den digitala tid vi lever i…”
Jo, jag håller fortsatt med om denna beskrivning där underliggande utgör någon slags ryggrad i den moderna och uppkopplade människans existens.

Vidare så inskaffades lite ytterligare Hufvudstaden A på 118,80 SEK samt lite mera Cibus Nordic Real Estate på 149 SEK samt slutligen Investor B på 540 SEK. 
Är det inte lite så med just Investor att den kan man mer eller mindre alltid köpa mer av. Det blir något slags ”fond tänk” med den.


tisdag 20 oktober 2020

Något fastnade i bottentrålen...

Senaste köpen där jag nyttjat order med längre löptid som legat och skvalpat någon månad eller två gick igenom igår den 19:e okt. Inom KF kontot blev det ett knippe Essex Property Trust på jämna 200 USD. Inom ISK kontot blev det till sist några Cibus Nordic Real Estate på 155 SEK.

Med andra ord, en portfölj som redan i befintligt skick är överbelamrad med fastighetsaktier blev än mer snedfördelad och "skev".

Dock, en dåres försvarstal inbegriper att påtala det faktum att övriga orders som i skrivande stund ligger ute avser Archer Daniels Midland samt Colgate Palmolive. Alltså inte inom fastighetssektorn.

Men motvilligt får erkännas att det inte riktigt är hela sanningen då en liten order ligger ute med avsikt att håva in Federal Realty Investment Trust, vilket väl är en av två stycken Reits som kvalar in som utdelningsaristokrater.

lördag 3 oktober 2020

Funderingar kring Cibus Nordic Real Estate

Lyssnade för ett tag sedan på en podd som Investeraren (Niklas på Avanza) hade med VD för fastighetsbolaget Cibus Nordic Real Estate. En sak som fångade mitt intresse och nyfikenhet var att han sa att värderingen av denna typ av tillgång (handelsfastigheter för dagligvaruhandel av det något mindre slaget, som jag förstod det i storlek med vad ICA kallar ”ICA Supermarket”), mer eller mindre stått stilla under de senaste 10 åren.

Detta är intressant för betänk det årtionden som det avser, där i alla fall sedan mitten på decenniet det har varit en miljö med asset inflation. Det som brukar kallas ”TINA” (there is no alternative), där en ändlös fors av nytryckta pengar från centralbanker världen över köper vad som helst till vilket pris som helst, formulerat en aningen tillspetsat. 

Jag tänker närmast på statspapper där det sedan x år tillbaka är det nya normala med negativa räntor. Notera att om man år 2013 (har för mig långräntorna drog uppåt en aning under detta år), hade hävdat att negativa räntor hade kommit att råda de kommande 7 åren skulle man blivit totalt utskrattad och skoningslöst hånad. Vidare var det upp till det att pandemi Covid-19 drog igång en melodi där yielder och direktavkastning blev lägre och lägre. Ta svenska preferensaktier som exempel, kanske inte med samma dignitet och ”tyngd” som globala nivåer för statspapper men ändå, där jag har för mig att många av dem handlades upp, upp och upp etc.

Poängen är således att det i denna miljö och kontext skulle finnas en tillgång (en defensiv sådan om man får tro VD i Cibus, vilket rimligen stämmer), som INTE har dragits med i denna allmänna ”Irrational exuberance” (som Allan Greenspan uttryckte sig). 

Vad säger det om denna tillgång?
Tycker det är värt en funderare, där jag själv inte har något klart svar på frågan. Är det en ökande risknivå generellt sett i dessa tillgångar som återspeglas? Har risken implicit stigit?

Notera att jag haft en order ute för att köpa Cibus Nordic Real Estate på 155 SEK under de senaste 2-3 veckorna (gick inte igenom), där jag ändå alltså i slutet på dagen faktiskt är intresserad.

söndag 13 september 2020

Senaste inköp: Hufvudstaden A

Senaste inköpet blev ett knippe Hufvudstaden A på 110 SEK, vilket gick igenom för någon vecka sedan. I och med Corona har aktien handlats ned från runt 190 SEK per Jan. 2020 till någonstans under 110 SEK, där aktien inte alls återhämtat sig på samma sätt som sektorn i övrigt.

Det är mig veterligen Castellum och just Hufvudstaden som har möjlighet att bli Sveriges första utdelningsaristokrater (25 år med kontinuerligt höjd utdelning). Detta faktum i sig för med sig att man med rätta kan argumentera för att ett innehav betydligt mera imponerande än det jag har skaffat är rättfärdigat.

När jag bläddrar igenom Hufvudstadens årsredovisning för år 2019 så är det specifikt information på sid. 21 som fångar mitt intresse och orsakar bryderier. Som jag tolkar och läser graferna verkar det som att inom segment butik (Sthlm), har hyresnivåerna mer eller mindre stått stilla sedan år 2015. Samtidigt som detta sker kan man uttyda en ökad vakansgrad, från under 1 % per år 2015 till 2,5 % per 2019. Dock, kanske är det något jämförelsestörande i dessa siffror men jag ser inget angivet. När jag gör en övning i grov avrundning så får jag det till att underliggande hyror fördelas ca 50/50 mellan kontor respektive butik där då denna utveckling alltså inte är något som drabbar en marginell del av intjäningsbasen. Om denna utveckling skulle accelerera, där en etablering av Amazon ytterligare driver på detta skeende samt att kontorsbenet blir mera ljummet med ökat inslag av arbete hemifrån etc., borde det rimligen bli svårt att med bas i förvaltningsresultatet kontinuerligt kunna höja utdelningen på sikt.

En anekdotisk betraktelse/observation är när jag nyligen var inne i city som kontrast till den existens som varit fallet under vår och sommar (arbete hemifrån kammaren). I och med detta tyckte jag mig tydligt skönja något som man tagit för givet innan då man dagligen kom in till ett kontor och allt vad det innebär. Lite enligt devisen att man saknar kossan först när båset ekar tomt. Den sociala aspekten som ändå är en ganska tung pjäs där spontana möten och interaktion inte har blivit på samma sätt i och med arbete hemifrån. Jag menar inte heller enbart det sociala utan på något sätt en bredare mänsklig interaktion och utbyte, en sådan sak som att ta en lunch ihop med kollegor till exempel där man kanske varvar lite jobbrelaterat med mera privata samtalsämnen. Detta något knepiga att kort och koncist uttrycka tänker jag talar ganska mycket för Hufvudstaden då centrum med dess kommunikationer blir den naturliga punkten att träffas och verka. Egentligen i samma svep ett argument för att köpa in sig i Fabege som också har pressats en hel del.

Sammanfattningsvis kan man väl fråga sig vad den långsiktiga nivån bör vara avseende butiker i bästa läge? Ska hyresnivåerna ner 25 % i kölvattnet av omstörtande och disruptiv omställning? Inom just Retail känns det mera påtagligt och inarbetat där dock Corona har öppnat dörren för tanken att samma skeende kan bli verklighet inom kontor. Dock, då jag lägger stor vikt vid att titta i backspegeln i kombination med det jag försöker uttrycka i texten ovan om mänsklig interaktion så blir produkten av ekvationen positiv.


söndag 30 augusti 2020

Tankar om utdelningsperiodicitet.

Fördelar och nackdelar med halvårs respektive kvartalsvis utdelning, finns det sådana?
När man jämför utdelning som distribueras på basis av helår, vilket har varit fallet sedan urminnes tider (typ), med motsvarande som ges på halvårsbasis eller kvartalsvis (vilket varit kutym i amerikanska noterade aktier sedan länge), vad är  - om det finns några - dess fördelar respektive nackdelar?

Teori vs. praktik:
Rent teoretiskt är väl egentligen den enda fördelen den med ökad compounding som blir fallet givet reinvesterad utdelning. Med andra ord den ränta på ränta effekt som uppstår av att reinvestera utdelningen från det första kvartalet, där då denna utdelning i sig genererar utdelning för det andra kvartalet, etc. Erhållen utdelning förräntas under året där dess motsvarighet i form av utdelning på helår inte erbjuder detta. 

Tänkt uppställning med antagen direktavkastning på 4 %.


Kontentan är (om nu den matematiska uppställningen inte tjuter av dissonans och skevhet), att det är en ganska ringa effekt vi talar om. 

Dock, om man tar med det faktum att det är människor man har att göra med (kanske något orimligt att inte göra?), så blir fördelarna i mitt tycke relativt påtagliga. Nu är ju detta min subjektiva åsikt men det belyser ändå de mänskliga, kanske inte ur alla dimensioner och samtliga kontexter, rationella egenskaper och förutsättningar.

Med utdelning på helår hinner man ”tappa intresset flera gånger om”, där då kvartalsvis distribution erbjuder en påminnelse och motivator som för med sig att intresset hålls vid liv. Självindoktrinering är att annat sätt att benämna detta. Ännu bättre då om man kan få det på månadsbasis, vilket verkligen gör att man ”känner av det”, där det blir påtagligt och inte något abstrakt där bortom horisonten som det bitvis känns med upplägget om utdelning på helårsbasis. Är det kanske till och med så att den mest betydande och avgörande pjäsen för att erövra och anskaffa en passiv inkomst är just bibehållet intresse och motivation. Om så är fallet är ju fördelarna med icke helårsbaserad utdelningsfrekvens enorma, dock något svåra att konkretisera i kvantitativa termer. 
Att agera uthålligt är svårare än man tror, vi människor är evolutionärt mejslade där den s.k. reptilhjärnan har betydande påverkan på handlingar, ”här och nu”. Att kontinuerligt hålla fokus och intresse kräver alltså lite hjälp på vägen.

Av resonemanget ovan blir då följdfrågan hur mycket denna dimension är värd i en faktisk situation. Tillspetsat skulle alltså frågan bli hur pass bra & kvalitativt bolag (aktie) med utdelning distribuerat på helår man skulle välja bort till fördel för ett mindre bra & kvalitativt bolag (aktie) som erbjuder utdelning på månadsbasis. Det finns alltså en risk med detta där utdelningsfrekvens vägs in som då kan överskugga och konkurrera ut andra dimensioner som har med faktisk underliggande intjäningsförmåga, verksamhetens bärkraftighet och robusthet att göra.

Slutligen, givet det resonemang jag för ovan så borde jag vara intresserad av att köpa Cibus Nordic Real Estate då denna kan bli (eller redan är?), första bolag på börsen med utdelning på månadsbasis. 


söndag 9 augusti 2020

Hur skall man se på Samhällsbyggnadsbolaget (SBB)?

Per augusti 2020 utgör innehavet som är fördelat relativt jämnt mellan B respektive D aktier totalt dryga 5 % av total portfölj (10 % av innehaven inom ISK-kontot).

Upprinnelsen till mitt innehav i Samhällsbyggnadsbolaget (SBB) är att jag köpte in mig i dåvarande Hemfosa för att erhålla exponering mot samhällsfastigheter. Som jag minns det var Hemfosa vid tidpunkten något unikt då det var begränsat med bolag med samma typ av breda exponering mot just segmentet samhällsfastigheter. I och med att jag gillar bostäder (t.ex. Akelius utgör ett betydande innehav), och den defensiva kvalité segmentet erbjuder så kändes samhällsfastigheter ligga inom samma försiktiga kvadrant i spektrat för fastighetsaktier.

En tilltalande dimension i detta segment är t.ex. förekomsten av längre kontrakt samt att det avser motparter inom stat och kommun. Att motparten besitter beskattningsrätt är ju på ett annat plan än att vara ”försäljningsberoende”, om man tillåter ett lite slarvigt uttryck. Således erbjuder detta, åtminstone på pappret, förutsägbarhet och kanske vad som kan beskrivas som ett tålmodigt ”lunk”.

Min frågeställning/tankegång gällande SBB har alltså att göra med just detta: Är det lite för mycket ”action” i bolaget? Oförtjänt att ta upp insideranklagelser i denna kontext men det har inte precis varit någon avsaknad av händelser och vad som kan beskrivas som ”full fart”.
Är det alltså så att det är lite för mycket av det ”goda” där temat om förutsägbarhet och delvis tråkig linjär utveckling går förlorad? Dock, kanske var redan Hemfosa åt samma håll i termer av ”action” (mer än jag känner till), där då min associerade tes och tankegång redan från början var felaktig? Med andra ord är detta kvalitativa resonemang, om det nu skulle stämma, en tillräcklig anledning till att avyttra detta innehav?

Text nedan adderad in senare, i början på oktober:
Under sommaren, i mitten på juli om jag minns rätt, läste jag på di.se att SBB hade uppdaterat sina finansiella mål. Man går från att underliggande fastighetsvärde per år X skall uppgå till Y Mdkr till en målsättning om en årlig tillväxt i förvaltningsresultatet, likt det mål som Castellum har. Det som dock skiljer sig är att SBB satt målet till 15 %, där motsvarande för Castellum uppgår till 10 % per år. 

Om man sneglar i backspegeln kan man uttyda att detta mål inte infriats för Castellums del där genomsnittet under perioden från år 2010 till och med 2019 ligger på 7,5 % (förvaltningsresultat per aktie). I denna kontext, där dock kanske jämförelsen bolagen emellan haltar, framstår dessa av SBB satta 15 % per år (per stamaktie) som ganska iögonfallande. 

Givet att man från SBB:s sida är varsam och bejakande gällande kreditbetyget där det också finns en ambition om att stärka detsamma, så blir ju utrymmet för finansiell hävstång klart begränsat. Är det då så att man som ägare av D aktier kan förvänta sig en kommande utspädning? Det gjordes ju en riktad emission av just D aktier i och med förvärvet i Norge, där man kanske då bör förvänta sig detta på en kontinuerlig basis framöver?

Tesen är ju generellt att om man äger D aktier (vilka starkt påminner om preferensaktier), så vill man helst se så liten förekomst av andra D aktier i kapitalstrukturen som möjligt. Det optimala är att det förekommer så mycket stamaktier (A & B) som möjligt, vilket då minskar konkurrensen avseende den återkommande kupongen (prioriteringsmässigt). 
Med andra ord, om det är så att det ökas på med D aktier kontinuerligt blir ju den relativa positionen av de befintliga D aktierna sämre. Om nu i detta skeende underliggande resultat växer mera proportionellt sett till den kupong som D aktierna kräver så tar väl det något udden av resonemanget. Dock, skulle en rimlig tolkning av läget och vad som komma skall vara en drivare till att avyttra de D aktier man sitter på? 

Impulsivt köp (typ)...

En aktie som jag har fått för mig att gilla, drivet av att den är inom den defensiva sfären med substans i botten, är den amerikanska Reit:e...